こんばんは～

業界のことを説明するアイホームズです。

さて久しぶりの不動産学習会です。

たまには真面目な一面も見ていただかないといけないですよね。(^_-)-☆

 

とういことで今回のテーマは・・・

「一番手と二番手」

不動産の申し込みをする時には「買付証明書」という書面で購入意思を表します。

不動産業界では、申し込み順で扱うことが基本ですから、この書面を相手先に入れた一番目の買主さん候補が「一番手」として扱われます。

たまたま申し込みが重なるというケースもございますので、二番目に買付を入れた買主さん候補が「二番手」

場合によっては、三番手・四番手なんて場合も存在します。

そんなこともよほどの人気物件だとあり得ますね。（実務をしていると何か月も売れなかった物件にたまたま３件同時に申し込みが入るなんてことも実はよくあったりしますけど）

 

一番手のメリット

これはズバリ交渉権の優先権です。

売出価格通りの購入申し込みであれば、あとはローン審査の心配がないかどうかなどの確認で済む場合もあります。

 

例えば５０万円安く売ってほしいというような価格交渉を伴うような場合は、その調整が必要です。

その間に「二番手」さんが登場すると、話は少しややこしくなるのです。

価格交渉をしている間に、二番手さんが満額（＝売出価格）で買付を入れた場合はどうなるでしょうか？

一番手が優先だから、嫌でも価格の安い一番手に売らなくてはいけない？

そんなことはありません。

二番手さんの方が売主さんにとって有利な内容でしたら、一番手さんを断って二番手さんと契約して構わないのです。

ただし、ここが重要ポイント。

一番手さんを無視して勝手に二番手さんと契約してしまうと角が立ちます。

ですので、一番手さんに事情を話して、二番手さんの金額と同額もしくはそれ以上の価格でも買う意思があるかどうかを確認します。

これが業界の暗黙のルールってやつです。

話を優先的に進めることが出来るのですから、一番手にとってはデメリットはありません。

 

買付の法的拘束力

そもそも買付には法的拘束力がありませんから、売主さんの立場からすると、一番手さんに売らなくてはいけない理由はありません。

冒頭で説明した申し込み順というのも、絶対ではありません。

売主さんの姿勢次第で、契約日が早い人優先やローン審査が通っている人優先も「あり」です。

例えばとても態度が悪い買主さんだったりした場合は、売主の感情次第では「あなたには売りたくない！」という事で断ってもよいものです。

ですが通常は、暗黙のルール＝業界の常識ですから、みんながこれを守って業界内でスムーズに取引が進むように調整していくのです。

我々業界人にとっては相手先とのコンセンサスが不可欠で、そこがスムーズにいかないとお客様にご迷惑をおかけしてしまうことになりかねません。

仲介という仕事は、売主と買主の調整役です。

売主サイドと買主サイドに、それぞれ別の仲介会社が介在するような場合は担当者同士の話がかみ合わないと、大変な事態を招きかねません。

ただ、実際には様々な人間が働いている社会ですから、中にはこのような暗黙のルールなんか知らねーって人もいます。

そういう場合は、折角の商談案件も破談してしまいますね。

でも、私個人的には契約後のことも考えて、そういう場合は無理に契約をする必要はないと思っています。

引き渡しを受けた後の「モメ事」の方がよっぽど解決するのが大変ですからね。

 

物件ごとに必ず存在するデメリットも含めてよく理解して契約することが大切だと思いますし、最低限の業界ルールの上で話を進めないと、痛い目に合うのはお客様だけでなく、仲介に入っている業者も同じですから。

 

ではまたっ！